English   Hebrew   
автор лого - Климентий Левков
Дом ученых и специалистов Реховота
(основан в июле 1991 года)
 
 
В Доме ученых и специалистов:

Научно-
исследовательский центр «Русское еврейство в зарубежье»


Программа
мероприятий
Культурного центра отдела абсорбции

Правила публикации статей, научных работ... на cайте или форуме Дома ученых и специалистов

 

----------------
 
 
 
Дом ученых и специалистов Реховота

октябрь, 2015 г.

 

Яков Иовнович

 

Стоит ли ждать резкого падения цен
на жилье, чтобы купить квартиру?

 

Тысячи молодых семей в течение последних пяти-семи лет с нетерпением ждут падения цен на рынке жилья, чтобы позволить себе заиметь собственную квартиру. При этом все это время они живут и будут продолжать жить на съемных квартирах, выплачивая квартирохозяевам от 3,000 до 5,000 тысяч шекелей в месяц, а то и больше. Предлагаемые заметки имеют целью дать возможность более полно проанализировать ситуацию и, в случае согласия с мнением автора, предпринять необходимые действия. Итак, первый вопрос: как мы пришли к такому резкому скачку цен за последние семь лет? Ответ прост: за указанные годы государство лишило население возможности вкладывать свободные средства хотя бы в минимальной степени выгодные источники их накопления. Именно в 2008 году был принят закон, запрещающий изымать накопленные в так называемых "купот гемель" (пенсионных кассах) средства до достижения вкладчиком пенсионного возраста.

 

И поскольку банковские накопительные программы не приносят никакого дохода, а биржу периодически лихорадит (люди к тому же не могут забыть биржевую катастрофу 2008 года), у населения остается единственный путь к тому, чтобы сохранить реальную стоимость имеющихся у них свободных средств -вкладывать эти средства в приобретение жилья. Делается это просто: предположим, у вас есть свободные 400,000 шекелей. Имеющиеся на сегодня в банке программы дают смехотворную прибыль. Вы идете в банк и берете недостающие до покупки квартиры, скажем, 500,000 шекелей. Первоначальный возврат такой ссуды будет составлять примерно 2,500 шекелей. А, купив такую квартиру, вы сдаете её за 3,500 шекелей (а в случае наличия необходимой сноровки и за 4,000 шекелей). Нетрудно подсчитать, что ежемесячный навар от такой "операции" составит для вас до 1,500 шекелей в месяц или18,000 шекелей в год. На вложенные 400,000 шекелей имеем прибыль 4.5% годовых. Это прекрасный результат! Пляшу от радости вместе с вами! А ведь есть держатели еще больших наличных сумм и приобретатели еще большего числа квартир. Вот и пришли мы с Вами к ответу на вопрос: "В чем суть жилищного кризиса?". Конечно же, государство могло бы частично решить проблему за счет возобновления права вкладчиков изымать средства из личных пенсионных касс (повторяю, личных, а не пенсионных касс, открытых по месту работы). Но, видимо, государству понравилась сложившаяся схема удержания получаемых у населения средств, которые вкладываются в те пенсионные кассы, которые открыли сами вкладчики. К тому же оно побаивается того, что пенсионная реформа, проведенная в 2003 году и подправленная в 2008 году, на практике окажется несостоятельной. Получаемых пенсионерами пенсий в перспективе катастрофически не будет хватать, и их накопления в личных пенсионных кассах станут весомой составляющей средств в старости.

 

Все, о чем мы до сих пор говорили, предназначено для того, чтобы читателю было понятно, что проблема не решается тем, что будет начато строительство еще какого-то количества жилья. Мы видим, что проблему создало государство, и оно не спешит её решить. Все предложения: о снижении налога на дополнительную стоимость - "маам", о котором длительное время шел ничем не завершившийся спор, нынешняя очередная громкая кампания о скором резком снижении цен - все это бутафория, призванная приукрасить угрюмую реальность. Главное, что должно было сделать новое правительство (и не сделало) - это снять препоны бюрократии, чтобы хоть как-то ускорить строительство. На практике, этого не происходит. Автор этих заметок недавно прошел долгий и мучительный путь продолжительностью около года для получения разрешения на пристройку одного единственного лифта к одному подъезду (из имеющихся трех) четырехэтажного дома. Представляете, целый год всего лишь на один лифт! Я могу назвать поименно те места, где неделями бессмысленно лежали бумаги, этапы, которые необходимо отменить из-за их несоответствия здравому смыслу. Но никто об этом и не собирается думать. Совершаются какие-то административные перемещения, которые не изменят суть дела.

Теперь вы согласитесь, уважаемый читатель, что не достает знаменитого садовода и почвоведа Ивана Мичурина из Тамбова, который почти сто лет назад произнес революционную фразу "Мы не можем ждать милостей от природы. Взять их у неё - наша задача". Что это означает в нашей ситуации?

 

Покупать дорогую квартиру по нынешним ценам - нецелесообразно. Ждать, пока цены резко упадут - наивно. И. кстати, а будет ли хорошо, если цены на жилье резко упадут? Не дай Бог! Потому что в этом случае, если поднимется банковский процент на ссуды (а это произойдет, если аналогичный процент поднимется в США), то часть населения лишится работы (работодателям невыгодно будет брать ссуды и они будут увольнять работников), уволенные не смогут выплачивать взятые сегодня (по бешенным ценам) ссуды, банк захочет квартиру продать по стоимости ссуды, но сделать это не сможет, потому что цены резко упали. И тогда произойдет обвал - банки разорятся (как это произошло в 2008 году в США), а за ними разорятся и обычные (торговые) банки, в которые входят наши с вами зарплаты и пособия, потому что в Израиле ссудные банки связаны с торговыми. Так нужно ли мечтать о резком падении цен на квартиры?

 

Что же делать? Этот вопрос, вы видите, волновал и волнует не только героев романа Н. Г. Чернышевского. Конечно, не покупать дорогую квартиру по нынешним ценам. Но можно купить относительно недорогую квартиру в районе (населенном пункте), где цены поскромнее, например, по такой цене, чтобы платежи по машканте были соразмерны тому, что вы платите за съем квартиры (например, если вы платите за съем 3,000 шекелей это соответствует ссуде в 600,000 шекелей). Конечно, банк даст такую ссуду только в случае, если вы внесете свои 100,000 шекелей и больше. Если вы не желаете жить там, где вы купите квартиру, то вы можете её сдавать, продолжая жить там, где вы привыкли жить.

 

Если цены на жилье через несколько лет снизятся (на 10-15%), а к этому времени вы выплатите какую-то часть взятой на квартиру ссуды (за 5 лет это может быть при нынешней почти нулевой инфляции) четверть суммы взятой ссуды, то под выплаченную часть вы сможете получить дополнительную ссуду, на которую совместно с прежней машкантой купите ту квартиру, о которой мечтаете сейчас.

 

Есть еще один важный момент в приобретении собственной квартиры. Банк обязывает вас сделать страхование жизни и, если, не дай Бог, с вами или с вашей (ем) супругой (ом) случится непоправимое, ваши дети будут иметь гарантированную крышу над головой, так как в таком случае долг по ссуде списывается.

 

Детали того, что нужно предпринять, если вы решитесь на предложенный шаг, можно уточнить, внимательно изучая особенности процесса возврата банковской ссуды, месячный платеж по которой производится на основании формулы Шпицера:


 

здесь

T - месячный платеж. Формула построена так, что платеж остается постоянным все годы ссуды

S - сумма машканты ("керен"), будем называть его по-русски фонд

P - месячный процент. Для расчетов годовой процент ("рибит"), делится на 12, чтобы получить месячный платеж.

 

Все сказанное здесь актуально сейчас, когда уже длительное время имеет место нулевая инфляция. Если инфляция станет существенной, платежи по машканте начнут расти. Если Вы решили взять ссуду, не увлекайтесь, следите за тем, чтобы месячная выплата по взятой вами ссуде не превышала четверти вашего семейного дохода, поскольку в случае роста индекса цен месячный платеж станет расти и требуется "запас прочности" для ежедневного существования. С другой стороны, снимая квартиру, в нынешней экономической ситуации платить квартирохозяину - это выбрасывать деньги на ветер.

 

Вот, вкратце, суть размышлений по затронутому нами вопросу. А далее, как пелось в известной песенке: "…думайте сами, решайте сами - иметь или не иметь…"

Над проблемой размышлял Яков Иовнович

октябрь, 2015 г.

Другие публикации

 

Обсудить на форуме

 


 

Страница 1 из 1
ГлавнаяДневник мероприятийПлан на текущий месяц copyright © rehes.org
Перепечатка информации возможна только при наличии согласия администратора и активной ссылки на источник! Мнение редакции не всегда совпадает с мнением автора.